李冠萍律师亲办案例
夫妻卖房
来源:李冠萍律师
发布时间:2013-12-30
浏览量:712

上诉人XX因与被上诉人X房屋买卖合同纠纷一案

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

2013)郑民四终字第1723

    上诉人(原审被告)XX,男,汉族,1959xx日出生。 

被上诉人(原审原告)X,女,汉族,1960xx日出生。

委托代理人李冠萍,河南鑫苑律师事务所律师。

    上诉人XX因与被上诉人X房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市金水区人民法院(2013)金民二初字第XXXX号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人XX,被上诉人X委托代理人李冠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原审法院查明:2008427日,XXX签订《房屋转让协议书》,约定买卖位于文化路62号院的房屋一套。2008427日,XXX单位支付房款20万元;200964日,XXX单位支付房款88100元;201071日,XXX单位支付剩余房款15210元。此外,协议中约定的5万元X也已经支付给XX20107月份X交纳物业费后便装修入住该房,并居住至今。X在居住期间也向物业公司交纳了相应的物业费及水、电等费用。2012523日,XX取得涉案房屋的房屋产权证,其配偶XX为该房屋的共有人,但XXX双方至今未办理房屋过户手续,由此发生纠纷,X诉至法院。

    原审法院认为:XXX双方签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,该院予以确认,双方均应按协议约定履行各自的义务。X按协议约定的内容向XX交付了5万元,并按XX单位所定的房价交付了全部房款,XX已将房屋钥匙交付给X,且X已装修并入住本案所涉房屋,但XX在取得该房屋的产权证后未按约定协助X将产权办理到X名下,XX应承担违约责任,X的诉讼请求,事实清楚,证据充分,该院予以支持。关于XX辩称其本人出售房屋的行为侵犯了其配偶的共有权,根据物权法的有关规定,X已支付了足额的购房款取得该房屋,购房价格并不低于当时市场均价,并装修入住,X属善意第三人,双方房屋买卖合同属合法有效合同。2011年最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》指出,转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的,原则上应当认定该转让行为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》也指出,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。XX的配偶如认为XX处分共有财产侵犯了其权利,可另行向XX主张损害赔偿。XX的其它答辩意见,依据不足,该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十六条之规定判决:一、XX于本判决生效后十日内协助X将位于郑州市金水区文化路62号院2号楼128号的房屋(XX为房屋共同共有人)的产权过户到X名下;二、XX于本判决生效后十日内支付X逾期办理房屋过户的违约金42463.4元(以303310元为基数,按日万分之五从2012623日计算至2013329日);三、驳回X的其他诉讼请求。案件受理费1400元,X负担409元,XX负担991元。

    上诉人XX不服原审法院判决,向本院提起上诉称:一、原审法院认定事实错误。XXX2008427日签订的《房屋转让协议书》没有取得房屋共有人XX(系XX配偶)的同意,应为无效协议。一审法院认定协议合法有效属于事实认定错误。二、因《房屋转让协议书》为无效协议,因此一审法院判决XX支付逾期办理房屋过户违约金也没有事实和法律依据。综上,请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审。

    X答辩称:双方2008427日签订《房屋转让协议书》时XX的妻子XX在场,知晓并同意此事。因出售房屋为XX单位集资建房,与XX无直接关联,因此XX并未签字。且从房屋出售至今已有5年之久,X装修入住也有3年多的时间,XX从未提出过有关该房屋的任何异议。综上认为,原审认定事实清楚,适用法律正确,请求依法维持原判。

    本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

    本院认为:上诉人XX与被上诉人X2008427日签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方当事人均有权利和义务履行该份协议书的约定。被上诉人X已按照协议约定支付了足额的购房款项,该房款价格符合当时市场价格,且X已装修入住该房屋三年之久,依约履行了协议书中约定的义务。XX认可收取X5万元房屋转让款及涉案房屋全部房款由X缴纳的事实,亦认可X一直居住在该房屋的事实,其上诉称该份《房屋转让协议书》因其配偶XX不知情应为无效协议,因XX的上诉请求缺乏相关证据证明,本院认定该份协议真实有效,因此对XX的上诉请求,本院不予支持。综上所述,原审认定事实清楚,适用法律正确,实体处理得当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费1400元,由上诉人XX负担。

    本判决为终审判决。

 

                                     审  判  长  张建军

                                     审  判  员  刘红军

                                     代理审判员  赵晓涵

二○一三年十月二十五日

                                     书  记  员  王春艳

 

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